O procedimento administrativo extrajudicial para a usucapião de bens imóveis está regulado pelo novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15) em seu artigo 1.071. O objetivo desse instituto foi retirar do judiciário e atribuir aos notários e registradores a solução de questões onde há consenso e disponibilidade de direitos envolvidos, colaborando com o objetivo de agilizar a atividade jurisdicional.
A usucapião extrajudicial deve ser requerida pelo interessado ao registrador de imóveis da situação do bem. A parte deverá necessariamente estar assistida por advogado que apresentará uma petição juntamente com toda a prova documental necessária para comprovar a posse prolongada do imóvel (justo título, se houver, prova da quitação de tributos e taxas e quaisquer outros que evidenciem a posse, como contratos de prestação de serviço no imóvel, correspondências, etc.)
Ocorre que o art. 216-A, da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), exige ainda que seja lavrada uma ata notarial em um cartório de notas, documento em que o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base nos documentos apresentados e a situação de fato. O procedimento termina com o registro da propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, após acurada análise da documentação e requisitos obrigatórios de cada modalidade de usucapião existente na legislação.
O detalhe é que, caso nenhuma das mencionadas pessoas se manifestassem, a Lei presumia a discordância e a consequente impossibilidade do reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis, devendo o procedimento ser remetido à via judicial. Essa presunção de discordância obstava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião, já que, via de regra, é difícil obter a anuência do proprietário e das demais pessoas, em razão das dificuldades de localização das mesmas pelas dimensões continentais do país e do lapso temporal que é condição indispensável para a própria usucapião.
Diante do limitado efeito gerado pela usucapião extrajudicial e a evidente necessidade de regularização de imóveis que se encontram sob domínio de possuidores, foi publicada a Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, que permite a realização da usucapião em cartório, mediante notificação do proprietário e confrontantes - sendo que se esses não se manifestarem no prazo de 15 dias - o seu silêncio será considerado como concordância com o pedido.
Essa anuência tácita possibilitará efetivar o registro da propriedade de muitos cidadãos e irá resgatar os imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e alimentam uma perigosa prática de transações informais.
Em suma, a referida Lei alterou o §2º do art. 216-A para dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial, como se verifica no texto legal, abaixo reproduzido:
§2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.Com a eficiente alteração legislativa, caso não seja possível a obtenção das assinaturas do proprietário do imóvel ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis irá notificá-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Verificado o prazo sem resposta, o Oficial dará prosseguimento ao registro, desde que os demais documentos estejam em ordem.
No que se refere à usucapião extrajudicial, segue uma tabela comparativa elaborada pelo Colégio Notarial do Brasil com as alterações trazidas pela referida Lei ao artigo 216-A da Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), em destaque:
| REDAÇÃO ANTERIOR | LEI 13.465/2017 |
| Art. 216-A... | Art. 216-A... |
| I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; | I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil; |
| II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; | II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes; |
| § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância | § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância. |
| § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso | § 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. |
| § 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo. | |
| § 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos. | |
| § 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. | |
| § 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. | |
| § 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil. |
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